Pośrednictwo nieruchomości jest branżą dynamiczną i rozwija się wraz z rynkiem nieruchomości. Popyt na usługi profesjonalnych pośredników nieruchomości zatem nie maleje – pośrednicy pomagają nie tylko znaleźć własne mieszkanie, ale także zajmują się nieruchomościami komercyjnymi. Warto pamiętać, że polskie prawo w szczególny sposób określa warunki, jakie powinna zawierać prawidłowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Niniejszy artykuł ma na celu zaznajomienie biur nieruchomości z obowiązującymi przepisami, a ich klientów uczulić, na co powinni zwrócić uwagę w proponowanych umowach.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, czyli co…?

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest zagadnieniem interesującym z perspektywy prawa nieruchomości. Podstawową ustawą, która znajduje zastosowanie w codziennej pracy biura nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344).

Według art. 179b ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

• nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (np. nieruchomości gruntowej, domu, mieszkania własnościowego);
• nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części (np. najem komercyjny);
• innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Skoro tak, to pośrednik w obrocie nieruchomościami może zajmować się w szczególności:

• pomocą w sprzedaży domu, mieszkania,
• pomocą w zakupie domu, mieszkania,
• pomocą w wynajęciu powierzchni biurowych, magazynowych, innych użytkowych (najem komercyjny),
• pomocą w znalezieniu powierzchni biurowych, magazynowych, innych użytkowych.

Kim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami?

W art. 179a ustawy wyjaśniono, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to działalność gospodarcza. Wynika to z tego, że według podanego przepisu pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wynika stąd, że nie można próbować swoich sił w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami w ramach tzw. działalności nieewidencjonowanej – nie jest ona działalnością gospodarczą. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie musi być wykonywane osobiście w ramach własnej działalności gospodarczej. Działalność ta może być przedmiotem działalności np. spółki. Trzeba zwrócić uwagę, że według art. 180a ustawy działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez:

• osobę fizyczną (nieskazanej prawomocnie za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe),
• osobę prawną (np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (np. spółkę jawną, spółkę komandytową), w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa we wcześniejszym punkcie, lub umyślne przestępstwo skarbowe.

Oprócz tego prawo nie ustanawia obecnie żadnych dodatkowych wymogów dla prowadzenia biura nieruchomości. Na chwilę obecną nie jest wymagana jakakolwiek licencja czy zezwolenie, chociaż kiedyś one rzeczywiście występowały i niektórzy nadal się na nie powołują. Poza tym pewne instytucje zrzeszające pośredników wprowadzają własne „licencje”, które świadczą jedynie o zrzeszeniu w danej organizacji zawodowej i mają być dla klientów potwierdzeniem działania pośrednika zgodnie z zasadami ustalonymi przez organizację.

Umowa pośrednictwa – treść

Jak wynika z art. 180 ust. 3 ustawy, pośrednik i klient mają dużą swobodę co do ukształtowania zasad współpracy. Z poprzednich przepisów wiadomo, że umowa pośrednictwa ma charakter odpłatny, więc konieczne jest uzgodnienie wynagrodzenia dla biura nieruchomości za świadczone usługi. W zamian pośrednik ma obowiązek dokonać czynności zmierzające do zawarcia przez nas jednej z umów w zakresie obrotu nieruchomościami, o których była mowa powyżej. Ustawa jednak nie określa szczegółów tych czynności, jednoznacznie stanowiąc, że „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa”. Dlatego pośrednik i klient mogą w bardzo elastyczny sposób uzgodnić zasady współpracy, przy czym w praktyce najczęściej spotyka się dwa warianty umów pośrednictwa: na wyłączność oraz otwarte. Bardzo istotne jest precyzyjne ustalenie zasad zapłaty wynagrodzenia (najczęściej prowizji liczonej jako procent ceny nieruchomości) za czynności pośrednictwa. Niestety, w praktyce dość często dochodzi do nieporozumień i sporów pomiędzy biurami nieruchomości a klientami. Część z nich kończy się pozwem i procesem o zapłatę wynagrodzenia.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć na uwadze, że skoro są przedsiębiorcami, to z drugiej strony zwykle stoją konsumenci. Konsumenci natomiast korzystają z ochrony przyznanej im przez prawo konsumenckie. Zazwyczaj klienci biura nieruchomości otrzymują do podpisu umowę, która jest wcześniej opracowanym wzorcem, który jedynie trzeba uzupełnić o dane klienta, adres nieruchomości oraz należną prowizję. Biuro nieruchomości w takiej umowie – co zrozumiałe – będzie chciało zadbać o swój interes. Jednak trzeba pamiętać, że postanowienia takiego wzoru umowy mogą okazać się wobec klienta nieskuteczne.

– Jeżeli danego postanowienia nie uzgodnimy z konsumentem indywidualnie, a będzie kształtowało jego prawa lub obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszało interes konsumenta, to będzie wobec niego bezskuteczne, co wynika z art. 385¹ Kodeksu cywilnego – wyjaśnia radca prawny dr Rafał R. Wasilewski (Kancelaria Radcy Prawnego dr Rafał R. Wasilewski – www.radcawasilewski.pl) – Nie dotyczy to tylko takich postanowień, które obejmują „głównych świadczeń stron” (m.in. wynagrodzenie) i tylko wtedy, jeżeli są one jednoznaczne.

A propos jednoznaczności – warto o nią zadbać i nie liczyć na to, że niejednoznaczne sformułowania będą dla biura nieruchomości korzystne. Według art. 385 § 2 Kodeksu cywilnego postanowienia niejednoznacznie tłumaczy się na korzyść konsumenta.

Warto dodać, że obecnie nie tylko konsumenci korzystają z opisanej ochrony konsumenckiej: Przepisy dotyczące konsumenta, zawarte w art. 385¹-385³ Kodeksu cywilnego znajdują także zastosowanie do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla niej charakteru zawodowego, który w szczególności wynika z przedmiotu wykonywanej przez tę osobę działalności gospodarczej widniejącego w CEIDG (art. 385⁵ Kodeksu cywilnego).

Umowa pośrednictwa – forma

Przepisy nie pozwalają na zawarcie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w dowolny sposób. Według art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne jest zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej. Inaczej umowa jest po prostu nieważna. Forma pisemna to nic innego jak własnoręczne podpisanie umowy przez obydwie strony. Nie ma konieczności, aby obydwa egzemplarze umowy biuro nieruchomości i klient podpisywali wzajemnie. Wystarczy, że wręczą sobie podpisane przez siebie egzemplarze (art. 78 Kodeksu cywilnego). Przesłanie sobie skanów czy zdjęć podpisanej umowy nie jest wystarczające dla zachowania formy pisemnej. Także nie będzie to zachowanie formy elektronicznej. Forma elektroniczna w świetle prawa jest dochowana wtedy, gdy nasze oświadczenie ma postać elektroniczną i dodatkowo jest opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 781 k.c.).

Trzeba pamiętać, że obowiązkowym załącznikiem do umowy pośrednictwa jest kopia polisy OC pośrednika (art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku, gdy umowa zawierana jest nie w biurze nieruchomości (lokalu pośrednika), konieczne jest dochowanie odpowiednich wymogów informacyjnych względem klienta – konsumenta. W przypadku umów zawieranych na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa konieczne jest poinformowanie konsumenta o prawie do odstąpienia od umowy, chyba że konsument wyraźnie będzie chciał, aby pośrednik rozpoczął pracę przed upływem terminu i zostanie pouczony, że w tym przypadku traci prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli usługa zostanie w pełni wykonana (art. 27 i 38 ust. 1 pkt 1 ustawy o prawach konsumenta).